El cálculo de la plusvalía municipal en Madrid se basa principalmente en el valor catastral del terreno y en el tiempo que haya transcurrido desde la última venta de la propiedad, con la posibilidad de aplicar exenciones y bonificaciones en determinados casos.
El Ayuntamiento de Madrid determina el valor catastral de los terrenos y lo actualiza periódicamente. Este valor se multiplica por un porcentaje establecido por el Ayuntamiento, que varía en función del número de años que hayan transcurrido desde la última venta de la propiedad. Cuantos más años hayan pasado, mayor será el porcentaje aplicado.
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El tiempo que haya transcurrido desde la última venta de la propiedad también es un factor importante en el cálculo de la plusvalía municipal. A mayor tiempo transcurrido, mayor será el porcentaje aplicado al valor catastral del terreno, lo que significa que la plusvalía municipal será más elevada.
¿Cuándo no se paga plusvalía en Madrid?
Venta de vivienda habitual: Si la propiedad que se vende es la vivienda habitual del propietario, es decir, la vivienda en la que ha residido de manera habitual y permanente durante al menos tres años, no se está obligado a pagar la plusvalía municipal en Madrid.
Herencia o donación de vivienda habitual: En caso de recibir una vivienda habitual por herencia o donación, no se paga la plusvalía municipal en Madrid, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos, como que el heredero o donatario mantenga la vivienda como su residencia habitual y permanente.
Transmisión de vivienda con pérdidas: Si al vender una propiedad en Madrid se obtiene una ganancia, es decir, el precio de venta es mayor que el valor de adquisición, se paga plusvalía municipal.
Recuerda que, si se vende la propiedad con pérdidas, es decir, el precio de venta es menor que el valor de adquisición, no se está obligado a pagar la plusvalía municipal
¿Quién está exento de pagar la plusvalía?
En algunos casos, las personas con discapacidad pueden estar exentas de pagar la plusvalía municipal, especialmente si la discapacidad afecta a su capacidad de generar ingresos o a su capacidad para llevar a cabo actividades laborales o comerciales.
Los familiares directos, como cónyuges, ascendientes (padres y abuelos), descendientes (hijos y nietos) y adoptados, pueden estar exentos de pagar la plusvalía municipal al recibir una herencia o donación de una propiedad.
Las viviendas protegidas o de protección oficial pueden estar exentas o tener reducciones en el pago de la plusvalía municipal, como parte de las políticas de vivienda social.
La venta de la vivienda habitual del contribuyente puede estar exenta de pagar la plusvalía municipal, siempre que se cumplan ciertos requisitos, como haber residido en la vivienda de manera habitual y permanente durante un determinado período de tiempo.
¿Cuánto se paga de plusvalía en el Ayuntamiento de Madrid?
- Valor Catastral del suelo: Puedes acceder en línea a la información o consultar en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año en curso. El valor catastral del suelo se obtiene al sumar el valor del terreno y el valor de la construcción.
- Fecha de compra y venta del inmueble: Debemos saber cuánto tiempo el inmueble ha estado en nuestra posesión. El periodo máximo que se puede contabilizar es de 20 años.
- Coeficientes de incremento y tipo impositivo de Madrid: Los porcentajes actuales son:
- Hasta 5 años – 2% anual
- Hasta 10 años – 2,5% anual
- Hasta 15 años – 2,8% anual
- Hasta 20 años – 3% anual
Una vez calculada la base imponible, es necesario aplicar el tipo impositivo de dicho impuesto. En estos momentos se encuentra situado en un 29%.
Las operaciones para calcular el impuesto de plusvalía municipal de Madrid son las siguientes:
- Cálculo Base Imponible: Valor del suelo x Coeficiente de incremento según años de propiedad.
- Impuesto Plusvalía: 29% x Base Imponible.
Caso práctico para calcular plusvalía municipal Madrid:
Imaginemos que tenemos un inmueble cuyo valor catastral del suelo es de 300.000€. El inmueble ha estado en nuestra propiedad 10 años y lo vendemos en Madrid.
El impuesto de la plusvalía municipal de Madrid sería:
10 x 2,5 x 300.000 = 75.000 2,5 Coeficiente de incremento
75.000 x 29% = 21.750 10 Años en posesión del inmueble
Deberíamos de pagar un total de 21.750 euros por el impuesto de plusvalía municipal de Madrid por la venta de un inmueble cuyo valor catastral del suelo es de 300.000 habiendo estado en nuestra posesión 10 años.
¿Cómo librarse de pagar la plusvalía?
Si el valor de venta del inmueble es inferior al valor de adquisición, es posible que no se genere una ganancia y, por lo tanto, no se deba pagar plusvalía municipal.
La transmisión de una vivienda habitual por herencia o donación puede estar exenta del pago de la plusvalía municipal, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos por la normativa local.
Algunos Ayuntamientos en España pueden aplicar bonificaciones o reducciones en la cuantía de la plusvalía municipal en determinadas situaciones, como la venta de vivienda habitual, la transmisión entre familiares directos o la venta de terrenos rústicos. Es importante consultar la normativa local y cumplir con los requisitos establecidos para acceder a estas bonificaciones o reducciones.
Es fundamental recordar que las estrategias para librarse de pagar la plusvalía municipal deben ser evaluadas cuidadosamente y contar con asesoramiento legal y fiscal adecuado, ya que cualquier acción que implique eludir o evadir el pago de impuestos puede tener consecuencias legales y fiscales negativas.
¿Cómo se calcula la plusvalía ejemplo?
Supongamos que adquiriste un terreno urbano en Madrid en el año 2006 por un valor de adquisición de 150.000 euros. Luego, decide vender el terreno en el año 2024 por un valor de venta de 200.000 euros. El terreno ha estado en su posesión durante 18 años.
Para calcular la plusvalía municipal en Madrid, se utilizará la siguiente fórmula generalizada:
Plusvalía = (Valor catastral del terreno) x (Coeficiente de incremento) x (Número de años de tenencia) x (Tipo impositivo)
El valor catastral del terreno y el coeficiente de incremento son datos que se obtienen del Ayuntamiento de Madrid, y pueden variar dependiendo de la ubicación y características del terreno.
Supongamos que el valor catastral del terreno es de 180.000 euros y el coeficiente de incremento es del 3%. Además, el tipo impositivo aplicable por el Ayuntamiento de Madrid es del 30% en este caso.
Sustituyendo los valores en la fórmula, tendríamos:
Plusvalía = 180.000 euros x 3% x 18 años x 30% = 29.160 euros
Por lo tanto, la plusvalía municipal que Juan debería pagar al Ayuntamiento de Madrid en este ejemplo sería de 29.160 euros.
¿Cuántos años tienen que pasar para no pagar plusvalía?
Si se vende un bien inmueble urbano antes de que haya transcurrido un año desde su adquisición, es probable que se deba pagar la plusvalía municipal sobre la ganancia obtenida en la transmisión.
Sin embargo, si se ha tenido el bien inmueble durante al menos un año, es posible estar exento del pago de la plusvalía en la mayoría de los casos, aunque es importante tener en cuenta que la normativa local puede variar y es necesario consultar la legislación específica del Ayuntamiento correspondiente.
Es fundamental tener en cuenta que las reglas y regulaciones relativas a la plusvalía municipal están sujetas a cambios y es importante mantenerse actualizado con la normativa local vigente en el momento de la venta de un bien inmueble urbano.